O que 2025 ensinou sobre o mercado imobiliário em um ano de juros altos

O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 marcado por contrastes. De um lado, a Selic em torno de 15% restringiu o crédito e impactou fortemente a classe média, reduzindo o acesso ao financiamento habitacional. De outro, políticas públicas, demanda estrutural por moradia, maior participação do mercado de capitais e a resiliência do público de alta renda permitiram que o setor avançasse em volume e valor, ainda que de forma seletiva.

O ano foi caracterizado por uma reorganização das forças que sustentam o real estate no país. Programas habitacionais ganharam protagonismo, segmentos menos dependentes de crédito mostraram maior resistência e os ativos imobiliários negociados na B3 passaram a antecipar um novo ciclo, impulsionados pela expectativa de queda dos juros.

A Selic elevada foi o principal desafio macroeconômico do período. O encarecimento do crédito imobiliário atingiu sobretudo o médio padrão, excluindo milhares de famílias do financiamento. Segundo a Abrainc, o aumento dos juros nos últimos anos retirou cerca de 800 mil famílias do mercado de imóveis de até R$ 500 mil, com taxas de financiamento entre 13% e 14% ao ano, pressionando prestações e reduzindo o público elegível.

Em contrapartida, o programa Minha Casa Minha Vida se consolidou como o principal motor do setor em 2025. Com orçamento próximo de R$ 180 bilhões, o programa ampliou sua participação no mercado, alcançando inclusive parte da classe média com a criação da Faixa 4. Em São Paulo, maior mercado do país, cerca de 65% dos lançamentos já estão vinculados ao programa, percentual significativamente superior ao registrado até 2023.

Mesmo em um cenário financeiro restritivo, o setor se ajustou. O mercado passou a operar com maior seletividade, apoiado na expectativa de um ciclo futuro de queda da Selic e no desempenho operacional positivo de alguns segmentos, como logística, escritórios em regiões consolidadas e shopping centers.

A demanda estrutural por moradia também seguiu como fator de sustentação. O déficit habitacional brasileiro, estimado em cerca de 6 milhões de moradias, manteve o setor ativo, mesmo diante de juros elevados.

No segmento de luxo e superluxo, a alta renda teve papel relevante em 2025. Menos dependente de financiamento tradicional, esse público manteve decisões de compra baseadas em renda, patrimônio e na percepção do imóvel como ativo de preservação de valor. Em grandes capitais, o valor geral de vendas lançado no segmento de alto padrão cresceu mais de 120%, impulsionado por projetos bem localizados e de oferta restrita.

O mercado de capitais também ganhou protagonismo no financiamento do setor. Instrumentos como LCIs, CRIs e fundos imobiliários ampliaram sua participação. Entre 2023 e 2025, as LCIs cresceram cerca de 60% e os CRIs avançaram aproximadamente 20%. Na B3, o Ifix acumulou valorização próxima de 17,5% em 2025, enquanto o índice Imob registrou alta ainda mais expressiva, refletindo a expectativa de melhora no ambiente macroeconômico.

O número de investidores em fundos imobiliários atingiu recorde histórico, com cerca de 2,9 milhões de pessoas físicas. Apesar da valorização, muitos FIIs ainda são negociados com desconto em relação ao valor patrimonial, mantendo dividend yield em patamares elevados.

Ao final de 2025, o mercado passou a precificar de forma mais clara a queda dos juros. Especialistas avaliam que a redução da Selic tende a destravar a demanda reprimida por imóveis, ampliando novamente o acesso ao crédito. Assim, o setor encerra o ano mais fortalecido do que o cenário macroeconômico isoladamente sugeriria, após um período de adaptação, seletividade e reorganização, com perspectiva de aceleração em 2026. Com informações: Forbes